공사대금 분쟁의 핵심 : 유치권과 포기각서의 법적 효력

거리를 걷다 보면 건물 외벽에 걸린

‘유치권 행사 중’이라는 플랜카드를 본 적이 있으신가요?

이러한 플랜카드는 보통 공사 현장이나 건물에서 쉽게 볼 수 있으며,

주로 공사대금과 관련된 분쟁으로 발생하는 경우가 많습니다.

 

오늘은 유치권이 무엇인지,

그리고 유치권과 관련된 서류 작성 시 꼭 주의해야 할 점들에 대해 이야기해보려 합니다.

 

 

유치권이란?

 

유치권이란, 쉽게 말해 공사를 맡은 업체가 공사비를 받지 못했을 때

그 건물이나 물건을 점유하면서 돈을 받기 전까지 강제로 점유하는 권리입니다.

 

민법 제320조에 명시된 이 권리는,

수급인(공사업체)이 공사대금을 완전히 받기 전까지

건축주(도급인)가 그 건물을 자유롭게 사용하지 못하도록 막을 수 있게 해줍니다.

 

 

유치권의 중요성과 특징

 

유치권의 가장 큰 특징 중 하나는 소유권이나 저당권처럼

등기부에 기록하지 않고도 점유 자체로 권리가 인정된다는 점입니다.

 

수급인이 유치권을 행사할 경우

건물을 경매에 넘겨 그 대금으로 공사비를 받을 수도 있고,

점유 중인 건물에서 발생하는 수익을 요구할 수도 있습니다.

 

이러한 이유로, 건축주 입장에서는 공사 중간에 유치권이 행사되면

다른 업체를 통해 공사를 이어나갈 수 없게 되어 큰 손해를 입을 수 있습니다.

그래서 공사 전에 건축주가 유치권포기각서를 요구하는 경우가 있습니다.

하지만 이 각서를 작성할 때에는 여러 가지 주의해야 할 사항이 있습니다.

 

 

유치권포기각서, 정말 작성해도 될까?

 

대법원 판례에 따르면,

유치권포기각서를 작성한 경우 유치권은 더 이상 효력이 없다고 간주됩니다.

이는 유치권의 소멸을 의미하며,

유치권자가 유치권을 포기했음에도 불구하고 건물을 계속 점유할 경우

이는 무단 점유로 간주되며, 법적으로 문제가 될 수 있습니다(대법원 1980. 7. 22. 선고 80다1174 판결).

 

이는 건축주가 공사비를 다 지급하지 않았어도

유치권자가 해당 건물을 점유할 권리가 없어지기 때문에,

자칫 잘못하면 공사비를 돌려받지 못할 수 있는 위험에 처하게 됩니다.

 

따라서, 유치권포기각서를 작성하기 전에 법률 전문가와의 충분한 상담을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

 

 

유치권포기각서 작성 시 유의사항

 

부득이하게 유치권포기 특약을 포함한 계약을 체결해야 한다면

서류의 내용을 꼼꼼하게 검토하고, 반드시 법률 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.

공사비를 받지 못할 가능성을 사전에 방지하는 것이 가장 중요하기 때문이죠.

 

유치권은 공사비와 관련한 분쟁에서 매우 중요한 요소입니다.

특히 유치권포기각서와 같은 서류를 작성할 때는

사전에 충분한 법률 상담을 받는 것이 필수입니다.

 

공정한 계약과 나의 권리를 지키는 것이 무엇보다 중요하기 때문입니다.